郭洁专栏|还有多少土地可以重来？
特邀专栏作者：郭洁
中国华创房地产研究院副院长、成都开发企业协会监事长
看标题就知道我这篇文字其实就是专门写给投发部门的人看的。
呃，其实我对谁看都没意见。
（本文长1883字，阅读大概需要三分钟）
【壹】
最近看到一篇去年7月的文章，标题叫《上海十年土地出让史：地块楼面价涨超10倍》，是位投拓的老前辈写的，开篇如下：
“2006年10月20号，我去上海新江湾城看一块编号为C2的地，下个月就要拍卖了，领导让我先写个初判报告看看。这块14.4万平方米容积率1.6的地，后来金地没有报名参加招拍挂。11月份，这块地被华润以15.4亿元拿下，楼板价6676元/平方米。
这篇报告现在还在我电脑里存着，那时候新江湾城核心区域里面，只有一个合生江湾国际公寓，那时成交均价为11281元/平方米。
新江湾城边上还有几个项目，民京路691号的盛世新江湾，9599元/平方米；闸殷路的雍景苑，9607元/平方米；政悦路588号的建德国际公寓，9074元/平方米。政悦路288号的东森花园，10537元/平方米。
当时新江湾城非常安静，路上一辆车也没有，安静的能听到自己的心跳，一块又一块待价而沽的地，都长满了一人多高的草，更没有一点风，动也不动一动。
我觉得华润用这个价格拿地，有点挑战，央企的钱也不能乱花啊！
如果有个人从十年后的今天穿越过去，跟我说这里每平方米要卖到100000 ，我肯定觉得精神病院放假了。”
当时这位前辈写这篇文章的背景是在这个区域又有土地要拿出来拍卖，2016年这个区域土地拍卖的结果是：楼面价10万/平米！这已经不是10倍了。
【贰】
去年年初，成都的土地市场已经开始疯狂起来，我记得很清楚在华府板块有块地争夺的很厉害，最后被某科以700多万/亩的高价拿下（抱歉！我写出了“某科”两字），当时华府板块最贵的土地价格只是500多万/亩，这也远远的超出了这家企业内部给出的最高限价。
好了，当天这家企业的内部就已经闹的一塌糊涂，怎么闹呢？他们公司内部有一种聊天软件，大家可以匿名在上面发言。
然后，当天下午，我就看到了一位朋友发给我的聊天截图——如果那还算是聊天的话——各个部门的人都在上面相互指责谩骂，反正是匿名，每个部门都在推诿着责任，怎么难听怎么骂，真是超出了相像——可平时大家都是文明人啊！
这个事情到底是谁的责任可能都还没有理清楚，市场开始上冲了，年初华府6000多的房价开始一步步跳跃式上涨，年中就已经有企业喊出了1.5万/平米的卖价，并且还跟旁边的项目打赌。
到了年底，这个区域又有土地放出，成交价妥妥的翻了个倍都不止。再回顾某科年初拿地的价格，只能发出一声感叹：“卧艹！好便宜！”
我不知道某科内部最后有没有举行庆功宴，当初被推出来承担后果的部门有没有得到嘉奖，反正所有人的内心都是一句话：“当初要是我拿的就好了！”
【叁】
昨天西安土拍多家房企在网挂系统争相报价，西安的媒体称此次土拍“剑拔弩张”、“万众瞩目”，共有12家房企入围，经过111分钟366轮的激烈争夺，最终由碧桂园以“最高限价+住宅现房销售面积+廉租房异地配建”的条件竞得。
土地成交价587万元/亩，溢价率49%，加上廉租房异地配建费，不考虑现房销售面积，土地实际成本价达到1057万元/亩，实际溢价率168%，折算楼面成本价6343元/平方米。
西安的地产人说：这就意味着，西咸新区的房子都至少要卖到13000以上了，西安临近二环的房价很快进入20000元时代。
其实这个价格在我们看来还是非常温柔的，但所有的西安地产人都觉得很疯狂，据说这块地上的村子都还没有拆迁出来。
好吧，我只能耸耸肩，告诉他们：“且行且珍惜！”
或许，在不久的将来，西安的地产人再次回顾这块土地，或许就会由衷的发出感叹：好便宜！
【肆】
今天上午四川宜宾市的一块土地拍卖，引来无数开发商竞价，91轮争夺使土地价格一路飙升，大家本以为碧桂园会拿下，结果金科出价到8000元/平米（非楼面价），哪晓得最后眉山鸿通和邦泰以8040元/平米的价格拿下，折算成楼面价达到3216元/平米。
其实这个价格并不贵，因为我们记得去年宜宾还拍出了4000多楼面价的土地。
地产人要注意的是，那些排名TOP10的一线品牌开发企业，已经将战火全面烧到了四线和五线城市！
全国开花的这种态势，不但抬高了全国三四五线城市的土地价格和房价，还让那些地方企业和中小企业无法生存，这个才是让我们感觉到可怕和无奈的地方。
还有多少土地可以重来？我觉得这个是一个伪命题。
我之前一直很困惑，尤其是研究透了中国的土地政策之后。
但现在不是再去考虑这个问题的时候，因为我们正看到全国各地的土地出让玩法出现了大的变化：自持、租赁等等等等。
这些新的政策正在改变过去十几年土地出让的方式，所有过去一切围绕着旧土地出让制度的算账体系都正在崩塌，这还会影响到开发企业的融资、重资产证券化、建设和营销等等体系中去。
所以，当我们面前还有那种不设置任何条件的土地出让时，就好好的珍惜吧！
已经没有多少土地可以重来了！
（文章转载于安居客）
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